2006年08月31日

マンション買って死んだら?

一方、これらのこと以外にもマンション(不動産)投資特有のメリットがあります。

1、 ローンを組んで団体信用生命保険に加入すれば、もしマンションオーナーが亡くなったときには、保険金でマンションローンを払ってもらえ、借入金返済の終わったマンションが家族に残される。

2、 相続時精算課税制度を使えば、課税無しに収益を生むマンションを子供に贈与できる。

これらのこともメリットとして言われています。


1、 に関しては、オーナーが亡くなったとき、
もし、マンションのローンが残っていたとしても、団体信用生命保険に加入することで、返済されるというものです。


そうして、残された家族には金のたまごを生むニワトリ(収入を生むマンション)だけが
のこり、家族の生活の安定の元になるというものです。

まさに、生命保険代わりに使えるということです。
おまけに保険料は一般の生命保険に加入するよりも、安く済むのです。(金利に保険料が上乗せされている)

これも使わない手はないでしょう。
死ぬ前に思い切り借金をしてマンションを買う。
そして、自分が死んで、家族に生活の安定を残す。

しかし、ここで、ちょっと考えてみると、・・・
死んでしまうのが分かっていれば、良いのですが??

生きているうちに、前述したような状況で、賃料収入よりも借入金の返済の方が大きく上回ってきたらどうなるのでしょうか。

生きている間は、借入金の返済に四苦八苦し、マンションを売却したら価格が下がっていてそれこそ借金だけが残った・・。

という状況も充分ありえます。

もし、残された家族の生活の安定を思うなら掛け捨ての生命保険にでも入っておけばそれで済むことです。

マンションは、買うなら、生命保険代わりではなく、投資として割り切って買うべきです
posted by 株儲け at 10:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月30日

マンションゴー

もう1つの賃料保証というのは、管理会社がオーナーの投資したマンションを一括して借り上げ、
転貸をするシステムです。

もし、入居者が入らなかったり、入居者が出て行ってしまって空室になってしまった時でも、管理会社が入居者に代わって、オーナーに家賃を支払うというものです。

通常管理会社には家賃の10%〜20%をフィーとして支払う契約になっているところが多いようです。

これは、マンション投資最大のリスク、空室リスクが無い契約なのでオーナーは安心していられます。

ただし、賃料の10%から20%のフィーを払うことによって、投資収益率は低くなってしまいます。
そして、何よりも賃料保証は完全に30年間続くわけではありません。

2年契約で更新して行くのが普通です。また、長期の契約だとしてもその間、家賃の引き下げがあったり、入居者の入れ替えがあったりすれば、家賃の引き下げに応じて受け取る家賃も下がるケースを想定していなければなりません。(先ほど見たとおりです)

一方、これらのこと以外にもマンション(不動産)投資特有のメリットがあります。

1、 ローンを組んで団体信用生命保険に加入すれば、もしマンションオーナーが亡くなったときには、保険金でマンションローンを払ってもらえ、借入金返済の終わったマンションが家族に残される。

2、 相続時精算課税制度を使えば、課税無しに収益を生むマンションを子供に贈与できる。

これらのこともメリットとして言われています。


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2006年08月28日

マンションよりもネットで金持ち

家賃保証システム

しかし、ありがたいことに家賃保証という制度を利用して、空室リスクを減らす方法があります。

これは、大きく分けて2つの形態があるのですが、1つは物件の管理を管理会社に任せてしまう方法、もう1つは管理会社に家賃を保証してもらう方法です。

管理を任せてしまう方法は、入居者の募集、契約、更新、家賃集金、苦情、トラブル等の
煩わしい業務を全て管理会社任せにしてしまうシステムです。

投資をしたオーナーが管理をすれば済むことなのでしょうが、様々な業務に対するノウハウを持っている管理会社に任せる方が手間も掛からず安上がりになるケースも多いようです。

通常は月間家賃の5%くらいを管理会社にフィーとして支払うようです。


もう1つの賃料保証というのは、管理会社がオーナーの投資したマンションを一括して借り上げ、
転貸をするシステムです。

もし、入居者が入らなかったり、入居者が出て行ってしまって空室になってしまった時でも、管理会社が入居者に代わって、オーナーに家賃を支払うというものです。

通常管理会社には家賃の10%〜20%をフィーとして支払う契約になっているところが多いようです。

これは、マンション投資最大のリスク、空室リスクが無い契約なのでオーナーは安心していられます。

ただし、賃料の10%から20%のフィーを払うことによって、投資収益率は低くなってしまいます。
そして、何よりも賃料保証は完全に30年間続くわけではありません。

2年契約で更新して行くのが普通です。また、長期の契約だとしてもその間、家賃の引き下げがあったり、入居者の入れ替えがあったりすれば、家賃の引き下げに応じて受け取る家賃も下がるケースを想定していなければなりません。(先ほど見たとおりです)

一方、これらのこと以外にもマンション(不動産)投資特有のメリットがあります。

1、ローンを組んで団体信用生命保険に加入すれば、もしマンションオーナーが亡くなったときには、保険金でマンションローンを払ってもらえ、借入金返済の終わったマンションが家族に残される。

2、 続時精算課税制度を使えば、課税無しに収益を生むマンションを子供に贈与できる。

これらのこともメリットとして言われています。


1、 に関しては、オーナーが亡くなったとき、
もし、マンションのローンが残っていたとしても、団体信用生命保険に加入することで、返済されるというものです。


そうして、残された家族には金のたまごを生むニワトリ(収入を生むマンション)だけが
のこり、家族の生活の安定の元になるというものです。

posted by 株儲け at 10:57| Comment(0) | TrackBack(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月27日

マンションという箱

そして財産として投資した、築後30年のワンルームマンションも残ります。

この30年経った物件は、一体いくらで誰に売れるのでしょうか?

これはもはや財産といえるものではありません。

減価された建物(箱)。
・このワンルームマンションは転売が目的ではないので売るつもりではない、だから価格が下がっても問題ない。賃料が入ってくれば良いのだ。

そういう人がいます。それは事実かもしれません。 

しかし、これは、・・借り手が、・・いることが大前提になります。

現在、ワンルームマンションが投資の対象として次々に供給されています。

年月が経てば、そういった物件がどんどん古くなって行きます。

その間も、新築マンションがあちこちに供給され続ければ・・・・、


今建てた新築マンションが(10年くらい経って)古くなってきた時に、借り手は

古くなったマンションよりもその時点での新築物件があるとすれば、そちらの方を借りようとするのではないでしょうか。

マンションの設備は日々進化してきています。

バス、トイレ、シンク、クローゼット、光ファイバー・・・・。


様々な設備が借り手のニーズに合致していないと・・

設備も,建物自体も古くなったマンションを借り手が選ぶのでしょうか?


新築の最新設備を備えたマンションとの競争に負ければ当然のことですが

マンションオーナーの計画通りの賃料収入を得ることが難しくなるでしょう。


そのうえ、借り手がつかなければ、借入金の返済だけが発生するという

悲惨な結果もありえます。

家賃保証システム

しかし、ありがたいことに家賃保証という制度を利用して、空室リスクを減らす方法があります。

これは、大きく分けて2つの形態があるのですが、1つは物件の管理を管理会社に任せてしまう方法、もう1つは管理会社に家賃を保証してもらう方法です。

管理を任せてしまう方法は、入居者の募集、契約、更新、家賃集金、苦情、トラブル等の
煩わしい業務を全て管理会社任せにしてしまうシステムです。

投資をしたオーナーが管理をすれば済むことなのでしょうが、様々な業務に対するノウハウを持っている管理会社に任せる方が手間も掛からず安上がりになるケースも多いようです。

通常は月間家賃の5%くらいを管理会社にフィーとして支払うようです。


もう1つの賃料保証というのは、管理会社がオーナーの投資したマンションを一括して借り上げ、
転貸をするシステムです。

もし、入居者が入らなかったり、入居者が出て行ってしまって空室になってしまった時でも、管理会社が入居者に代わって、オーナーに家賃を支払うというものです。

----- Original Message -----
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2006年08月26日

儲かるかマンション

そして財産として投資した、築後30年のワンルームマンションも残ります。

この30年経った物件は、一体いくらで誰に売れるのでしょうか?

これはもはや財産といえるものではありません。

減価された建物(箱)。
・このワンルームマンションは転売が目的ではないので売るつもりではない、だから価格が下がっても問題ない。賃料が入ってくれば良いのだ。

そういう人がいます。それは事実かもしれません。 

しかし、これは、・・借り手が、・・いることが大前提になります。

現在、ワンルームマンションが投資の対象として次々に供給されています。

年月が経てば、そういった物件がどんどん古くなって行きます。

その間も、新築マンションがあちこちに供給され続ければ・・・・、


今建てた新築マンションが(10年くらい経って)古くなってきた時に、借り手は

古くなったマンションよりもその時点での新築物件があるとすれば、そちらの方を借りようとするのではないでしょうか。

マンションの設備は日々進化してきています。

バス、トイレ、シンク、クローゼット、光ファイバー・・・・。


様々な設備が借り手のニーズに合致していないと・・

設備も,建物自体も古くなったマンションを借り手が選ぶのでしょうか?


新築の最新設備を備えたマンションとの競争に負ければ当然のことですが

マンションオーナーの計画通りの賃料収入を得ることが難しくなるでしょう。


そのうえ、借り手がつかなければ、借入金の返済だけが発生するという

悲惨な結果もありえます。

家賃保証システム

しかし、ありがたいことに家賃保証という制度を利用して、空室リスクを減らす方法があります。

これは、大きく分けて2つの形態があるのですが、1つは物件の管理を管理会社に任せてしまう方法、もう1つは管理会社に家賃を保証してもらう方法です。

管理を任せてしまう方法は、入居者の募集、契約、更新、家賃集金、苦情、トラブル等の
煩わしい業務を全て管理会社任せにしてしまうシステムです。

投資をしたオーナーが管理をすれば済むことなのでしょうが、様々な業務に対するノウハウを持っている管理会社に任せる方が手間も掛からず安上がりになるケースも多いようです。

通常は月間家賃の5%くらいを管理会社にフィーとして支払うようです。


もう1つの賃料保証というのは、管理会社がオーナーの投資したマンションを一括して借り上げ、
転貸をするシステムです。

もし、入居者が入らなかったり、入居者が出て行ってしまって空室になってしまった時でも、管理会社が入居者に代わって、オーナーに家賃を支払うというものです。
posted by 株儲け at 07:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月25日

マンション金持ち?

30年ローンを組んで返済が終わった後、ようやく賃料収入がそのまま入ってきます。(管理費など、返済以外の支出はあります。)

賃料収入=あなたの年金代わりの月々の固定収入

という待ち望んでいた形になります。

そして財産として投資した、築後30年のワンルームマンションも残ります。

この30年経った物件は、一体いくらで誰に売れるのでしょうか?

これはもはや財産といえるものではありません。

減価された建物(箱)。
・このワンルームマンションは転売が目的ではないので売るつもりではない、だから価格が下がっても問題ない。賃料が入ってくれば良いのだ。

そういう人がいます。それは事実かもしれません。 

しかし、これは、・・借り手が、・・いることが大前提になります。

現在、ワンルームマンションが投資の対象として次々に供給されています。

年月が経てば、そういった物件がどんどん古くなって行きます。

その間も、新築マンションがあちこちに供給され続ければ・・・・、
posted by 株儲け at 12:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月24日

金持ちマンション?

マンション投資最大のリスク

そして、実は更に気をつけるべきことがあります。

毎月のキャッシュフローをプラスにしてマンション投資を行なうことが出来たとします。

(最低でもキャシュフローはプラスにしなければ投資になりません、必ずキャッシュフォローはプラスにすることは絶対条件です)

しかし、借入金を返済する長い期間には空室リスクと言うマンション投資最大の問題が待ち構えています。

リスクさえなければどんな投資でも儲かるに決まっています。

投資とはすべて、リスクがあることが悪いことなのではありません。

リスクに対してのリターンを考えて、どの程度のリスクを取るかの判断をすることです。

マンション投資に関しては、リターンを得るために空室リスクをどのように考えて投資の決断をするのかが、一番大きな問題でしょう。


30年ローンを組んで返済が終わった後、ようやく賃料収入がそのまま入ってきます。(管理費など、返済以外の支出はあります。)

賃料収入=あなたの年金代わりの月々の固定収入

という待ち望んでいた形になります。
posted by 株儲け at 11:29| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月23日

金持ち倒産

(定率法で償却できるもの・・・設備等・・・を定率法で償却した場合は、経費が最初に多く掛かり、定額法での償却よりも節税になりますが、償却が進むにつれて、減価償却費が少なくなります。そのため、毎月の借入金返済額が変らなくても不動産所得は多くなり、税金面での負担も増え、キャッシュフローが悪化する傾向がより大きくなります。)

明らかに毎月の収入よりも大きな返済が続けば破綻するのは分かりきったことです。
(金持ち父さんが、家持ち倒産になりかねません)

それでも、借入金の返済さえ終わってしまえば、確かに、あとの期間は、収入がどんどん残ってきます。

あなたなら、返済が終わるまでの長い間持ちこたえることができるでしょうか。

マンション投資最大のリスク

そして、実は更に気をつけるべきことがあります。

posted by 株儲け at 10:26| Comment(0) | TrackBack(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月22日

金持ち父さん

金持ち父さんへの道

借り入れをしてはマンションに投資し、持ち出しになっても、税金が還付される、さらに
借り入れをしてはマンションに投資し、持ち出しになっても・・・・・

そして、マンションと言う資産が残る・・・。
(そしてあなたも金持ち父さんの仲間入りです)
はたして、こんな流れが続くのでしょうか?

会社員の中でも所得が高く、税金を多く払っている人は、マンションを買った年に、取得費等の経費が多く掛かって不動産所得がマイナスになったとしても、不動産所得は給与所得と損益通算できますから、還付される所得税の額が持ち出しの金額よりも大きければ節税の効果があります。

しかし、誰が考えても分かりますが、所得税の還付には限界があります。

それどころか、前述のパターンBのような投資を普通の会社員がしたとなると、

毎月のキャシュフローがマイナスになるにもかかわらず不動産所得はプラスになります。
もし、この様な状態の投資をいくつも行ったとすると大変なことになります。

合算される所得が増えるので課税所得が増え、税額も多くなります。

しかし、キャシュフローはマイナスなので毎月どんどん持ち出しになるという状況です。

(建物分の借入金の支払利息は経費に計上できます。借入金を返済していくと、徐々に経費に参入できる利息が少なくなっていきます。経費が減るので不動産所得は増え、税金の負担も増えます。しかし、元利金等返済の場合、毎月の返済金額は一定なのでキャシュフローは悪化するということも起こり得ます・・・個人でマンション投資を行い、定額法での減価償却を行なった場合など・・・)

posted by 株儲け at 06:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月20日

マイナス2500万円マンション投資

税金面での優遇

しかし、これが一番のメリットなのですがマンション(不動産)投資の場合は、税金面での優遇があります。

不動産所得は、給与所得と損益通算できます。

不動産を取得した年は経費が多く掛かります。その結果、不動産所得がマイナスになる場合には、不動産所得を給与所得と通算した上で所得税が課税されますので確定申告をして所得税の還付を受けることができます。

所得自体が少なくなるので、翌年の住民税も少なくなるというメリットがあります。

毎月ほんの僅かな金額の持ち出しだが、ワンルームマンションという資産が手に入る上に、最終的に所得税が還付されるのだからそれでいいではないか。

それに、何と言ってもローンの支払いが終われば

毎月、年金代わりの賃料収入が入ってくるのだから。

という考え方もあります。

この考え方を前提に今マンション投資がブームになっていると言ってもよいでしょう。

特に日本の税制は株式や他の金融商品に投資するのと比較して不動産に有利な面が有ります。

必要経費として計上できる、損益通算できる、ことは特に会社員にとって、他の資産運用にはない大きなメリットになります。

不動産所得は他の所得、事業所得、山林所得、譲渡所得等と損益通算できます。

これが、金融商品への投資ではそうは行きません。

後から説明する、為替差益などの利益は雑所得になりますのが、雑所得内での通算しか出来ない上に20万円の控除枠しかみとめられていません。(年収2000万円以下の給与所得者)

20万円を超える雑所得は所得に合算されて、課税となります。

預金からの利息収入も一律、源泉分離課税で20%なので、たとえ株式での損失があったり、為替差損が出たとしても預金の利息と損益通算もできません。

このようなことから見ても、不動産の税制は有利といえます。

これをフルに使わない手はありません。
posted by 株儲け at 23:34| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月19日

資産倍増マンション

それでは、今度は借り入れで投資した場合の収益を見てみます。


パターンB
頭金を600万円用意したとします。

残りの1460万円を30年ローン、年利3.5%で返済するとします。(固定金利と仮定)

すると、ローンの返済は月間6.5万円となります

収入96万円/年に対して

支出は、諸経費24万円+6.5万円×12ヶ月(ローン返済)=102万円/年

96万円−102万円=−6万円/年(キャシュフローはマイナス)
ネット利回りマイナス1%   −6万円÷600万円(自己資金)・・・ 
               
不動産所得は96万−24万円−30.2万円−20万円=21.8万円/年(不動産所得はプラス)
(建物分の年間支払利息 20万円)

頭金が少なくなればなるほど、ローンの金額が多くなればなるほど

ネットの利回りは低下します。

それどころか毎月持ち出しでワンルームマンションを購入する形になります。
posted by 株儲け at 07:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月18日

マイナス2500万円からの資産倍増

借入れをしての投資

次に、借入れをしてこのマンションに投資をした場合を見てみます。

投資用のマンションを買うときは、居住用の住宅を買う場合のようには公庫融資は使えません。
銀行やノンバンクなどから借り入れをする形になります。

投資用物件を買うための借り入れは年収や勤務先の会社などによって審査をされます。
借入額は、年収が700万円以上の人ならば、別の不動産などを担保として提供しなくとも、物件(2000万円)の90%まで借り入れできる場合が多いようです。

また、金融機関の借り入れ金利は居住用物件よりも高めになります。

(マンション販売業者はなぜか変動金利での借り入れを勧めます。・・理由としては・・将来、市場金利が上がって支払い額が多くなったとしても、そのときは景気が良くなっていると言うことだから、連動して家賃も増額になっているし、物件自体の資産価値も上がっている、だから何も今、固定金利で、高い金利を払うよりも安い変動金利のほうが良いのだ、と言っていました。)・・・・怖い論理です。

この販売業者は、・・・投資をしようとする人が、物件の90%もの金額を、4%や5%の固定金利で借り入れて返済をする計画を立てたとしたら、月々の賃料収入よりも持ち出し額の方がかなり多くなってしまう、そうなると投資をする人がいなくなってしまうのでは・・・と考えたのではないでしょうか。(あとで少し詳しく見てみます)
目先の返済額が、少なくて済む変動金利での支払いを勧めて、マンションを買ってもらい易くしようと考えたのではないでしょうか?

また、この販売業者は、賃料保証(一括借り上げでの賃料支払保証)を2年毎に契約更新することについて・・・

更新時に賃料の引き下げが大幅に行われることは殆どなく、2年毎の契約更新後も安定した賃料が得られ続けるであろうことを次のように説明してくれました。

「バブル崩壊後、全国の地価が劇的に下落した中でも、賃料相場はなんと1割しか下がっていない・・・」
つまり、賃料相場が大幅に下がることはありえない、だから2年毎の契約更新でも賃料は安定しているのだと・・・。

ということは、さっきの変動金利を勧める理由・・・景気に連動して賃料も上がる・・という事と矛盾しています。

バブルのときのように景気が良かったときでも、今より賃料は1割しか高くなかったのです。
それならば、これから景気が良くなって金利が上がっても賃料は上がらないということでは?・・??・????

投資は自己責任です。よく考えてみてください。


それでは、今度は借り入れで投資した場合の収益を見てみます。
posted by 株儲け at 02:41| Comment(0) | TrackBack(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月17日

マイナス2500万円からの資産倍増マンション編

ワンルームマンション購入時には様々な経費が掛かります。

印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税金、

ローン手数料、ローン保証料,火災保険などのローン費用

また、二年目以降も固定資産税、都市計画税、などの税金

管理費、修繕積立金、賃貸管理会社への手数料などの維持費、管理費がかかってきます。


仮に賃料8万/月、年間諸経費が36万円、減価償却費30.2万円(47年、定額法0.022)だとすれば

自己資金での投資

パターンA
月間賃料8万円×12ヶ月=96万円
96万円(賃料収入)-24万円(諸経費)=72万円(キャシュフロー)

72万円÷2060万円(購入価格)=3.4%(ネット利回り)となります。
(表面利回り4.66%、とネット利回り3.4%、これだけの差があります。)

一方、不動産所得はいくらになるかというと
72万円−30.2万円(減価償却費)=41.8万円(キャッシュフローと不動産所得は違います)

そしてさらにいくら借入れをして投資するのかということで
利回り(自己資金に対する)も変わってきます。

借入れをしての投資

次に、借入れをしてこのマンションに投資をした場合を見てみます。
posted by 株儲け at 10:47| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マイナス2500万円からの資産倍増、マンション編

ワンルームマンション購入時には様々な経費が掛かります。

印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税金、

ローン手数料、ローン保証料,火災保険などのローン費用

また、二年目以降も固定資産税、都市計画税、などの税金

管理費、修繕積立金、賃貸管理会社への手数料などの維持費、管理費がかかってきます。


仮に賃料8万/月、年間諸経費が36万円、減価償却費30.2万円(47年、定額法0.022)だとすれば

自己資金での投資

パターンA
月間賃料8万円×12ヶ月=96万円
96万円(賃料収入)-24万円(諸経費)=72万円(キャシュフロー)

72万円÷2060万円(購入価格)=3.4%(ネット利回り)となります。
(表面利回り4.66%、とネット利回り3.4%、これだけの差があります。)

一方、不動産所得はいくらになるかというと
72万円−30.2万円(減価償却費)=41.8万円(キャッシュフローと不動産所得は違います)

そしてさらにいくら借入れをして投資するのかということで
利回り(自己資金に対する)も変わってきます。

借入れをしての投資

次に、借入れをしてこのマンションに投資をした場合を見てみます。
posted by 株儲け at 10:46| Comment(0) | TrackBack(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月16日

マイナス2500万円からの資産倍増システム

ワンルームマンションの環境

最初にマンション投資の環境から見てみます。

マンション市場は年間約6兆円の販売額となっています。(2002年)
販売戸数約17万戸、前年比0.9%増 (不動産経済研究所)

その中でワンルームはピークの90年に年間で約1万7千戸が供給されました。

そして2002年にはピークから比べると少なくは見えますが、ここ6年間徐々に増え続けて6千戸以上の供給がされています。

中でも関東、というよりも、東京都内一極集中の状態です。

売り出されている新築ワンルームマンションの価格の中心は2000万円台となっています。

ワンルームマンション投資といっても、転売してキャピタルゲインを得ようという目的ではなく、月々の家賃収入(インカムゲイン)を目的とした投資が主流です。

それでは、実際にマンション投資をしたときにどのくらいの収益性があるのでしょうか。

例として、
2060万円(土地、500万円、建物1500万円、取得費60万)を投資してワンルームマンションを購入したとします。

賃料は月間8万円とします。

その場合の投資に対する年間利回りはいくらでしょうか?

月間賃料8万円×12ヶ月=96万円

96万円÷2060万円(購入価格)=4.66%

確かに表面的には4.66%の利回りになります。(購入価格に対して)
(新築のワンルームマンションは5%前後の利回りが多いようです。)

このご時世に4.66%の利回りが得られれば大変有利な投資のように思えます。

本当にそうなのでしょうか?

マンション投資はネット収益をベースに考えることに注意しなければいけません。

今のケースのネット収益をベースに考えた利回りをもう一度見てみます。

posted by 株儲け at 10:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年08月15日

マイナス2500万円からの資産倍増システム売買の方法

ワンルームマンションの環境

最初にマンション投資の環境から見てみます。

マンション市場は年間約6兆円の販売額となっています。(2002年)
販売戸数約17万戸、前年比0.9%増 (不動産経済研究所)

その中でワンルームはピークの90年に年間で約1万7千戸が供給されました。

そして2002年にはピークから比べると少なくは見えますが、ここ6年間徐々に増え続けて6千戸以上の供給がされています。

中でも関東、というよりも、東京都内一極集中の状態です。

売り出されている新築ワンルームマンションの価格の中心は2000万円台となっています。

ワンルームマンション投資といっても、転売してキャピタルゲインを得ようという目的ではなく、月々の家賃収入(インカムゲイン)を目的とした投資が主流です。

それでは、実際にマンション投資をしたときにどのくらいの収益性があるのでしょうか。

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マイナス2500万円からの資産倍増システム売買の方法

ワンルームマンションの環境

最初にマンション投資の環境から見てみます。

マンション市場は年間約6兆円の販売額となっています。(2002年)
販売戸数約17万戸、前年比0.9%増 (不動産経済研究所)

その中でワンルームはピークの90年に年間で約1万7千戸が供給されました。

そして2002年にはピークから比べると少なくは見えますが、ここ6年間徐々に増え続けて6千戸以上の供給がされています。

中でも関東、というよりも、東京都内一極集中の状態です。

売り出されている新築ワンルームマンションの価格の中心は2000万円台となっています。

ワンルームマンション投資といっても、転売してキャピタルゲインを得ようという目的ではなく、月々の家賃収入(インカムゲイン)を目的とした投資が主流です。

それでは、実際にマンション投資をしたときにどのくらいの収益性があるのでしょうか。

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2006年08月14日

マイナス2500万円からの資産倍増システム売買

ブームに乗るか?ワンルームマンション投資

完全にブームになっています。ワンルームマンション投資。

サラリーマンの私でもできたマンション経営
老後のために自分年金を作りましょう
働かないでも暮らしていける方法があった

・ ・・・・こんな感じの題名の本が所狭しと本屋に並んでいます。


バブルの頃、ワンルームマンション投資が盛んな時期がありました。

今はその時以来の盛り上がりとなっています。
ワンル−ムマンション投資とは一体どんなものなのでしょうか。


ここで言うマンション投資とは、遊休地を持っている資産家の土地有効活用のことでは有りません。

また、バブルの頃盛んだった、キャピタルゲインを見込んだ転売目的のマンション投資でもありません。

普通の会社員や特別な産家ではない人が借り入れを行い投資するという流行のケースを取り上げます。

将来が予測できない環境で、いつ会社をリストラになるかも分からない。

もし、会社をリストラになったとしても生活していけるだけの収入を確保したい。

そんな動機でマンション投資を始める人が増えてきているからです。


現在、年金制度に対する議論が活発に行われていますが、

会社員の厚生年金の保険料を現行、年収の13・58%から毎年0.354%ずつ引き上げて行き、2017年度に18.3%に達した時点で固定させることになりました。

厚生年金は労使折半での保険料負担となりますので、給料の約10%が個人の負担となるとわけです。

さらに、雇用保険、介護保険、所得税、住民税、等もかかってきますので、2025年には国民負担率が63%程度になるという試算が有ります。

全国民共通の基礎年金の公庫負担割合も現行の3分の1から2分の1にまで引き上げられそうです。

その財源は定率減税の軽減や消費税の引き上げで確保するというのが濃厚なようです。

このように、様々な負担が増えたとしても将来受け取れる年金は現役時代の手取り賃金の50%程度と、今の年金水準よりも減ってしまうのです。(現在は60%程度)

これでは、年金を当てには出来ない、自分の生活は自分で守らなければ・・・

そう考える人たちが大勢出てきます。

その人たちにワンルームマンション投資はピッタリと填まりました。

一体、ワンルームマンション投資とはどのようなものでしょうか。

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2006年08月13日

マイナス2500万円からでもできた資産倍増システム売買の手法

極論ですが、私の持論は、投資に正しい投資だとか、間違った投資という区別はありません。

あるのは、ただ自己責任と、リスク、リターンの自分なりの判断だけです。

ある人には投機だという取り引きも、別の人にはリスクをしっかりと把握した上での投資なのかも知れません。

どの人も、リスクを最小にしながら最大のリターンを目指す、効率的なポートフォリオさえ組んでいれば良いのでしょうか?

こんなことを言うと、お前はファイナンシャルプランナーのくせに何を言っているんだと、怒られそうですが、私はそうは思いません。

有り余る資産を持っている人は、安全確実な運用先や、効率的なポートフォリオに、動かせる資産の大半を置いておけばそれで良いのでしょう。

しかし、大きな資産を持っていない人に、まずは確実に分散投資ですよと、1万円づつのポートフォリオを組んであげるのは決して親切ではないという考え方です。

また、何を投資の目的にするのかという問題も人によって様々でしょう。

最終的に自分の確保したいだけの資金を作ることがゴールならば、その過程でどのような投資や資産運用をしようともゴールにたどり着けさえすればよいわけです。

誰かが勧めてくれる資産運用の方法をとらなくても、あなたが自分でゴールにたどり着いたらそれで良いのです。
どのルートでゴールを目指していくのかを決めるのは自分しかいません。

ここで紹介する幾つかのものは、私が勝手に良いと思っているものなので、ある意味非常識かもしれません。

しかし今、本当に面白いと思える投資も有ります。

徐々にお伝えしていきたいと考えています。

参考にされても、されなくても投資はあなたの自己責任です。



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2006年08月12日

マイナス2500万円からの資産倍増システム売買

以前私は、某大手証券会社の営業マンとして、

関西のある地方支店で社会人のスタートを切りました。
学校を出たばかりの若造がいきなり知らない土地への赴任で面食らうことも多く、大変な日々を送りました。


時はバブルの始まりの頃、NTTの上場は、社会的な話題となっていました。

相場は活況を呈し、N証券を中心としたシナリオ相場が機関投資家、
事業会社、中堅企業オーナー、個人投資家を巻き込み大騒ぎ、お祭り騒ぎでした。

(トリプルメリット、・・・リストラクチャリング・・・ウォーターフロント
・・・キューレシオ・・・・・・

皆さんご存知でしょうか?

トリプルメリットとはプラザ合意という85年のプラザでの会合で

日本の円高誘導策(ドル安政策)が合意されたことをきっかけに、

円高、金利安、原油安の3つのメリットが経済を後押ししたので、

その恩恵を受ける会社(銘柄)を買おうというものです。・・・・
(87年のルーブル合意までドル安政策は続けられました)

とにかくN証券のシナリオ相場のネーミング、受け入れやすさは

機関投資家を巻き込むのにとても大きな役割をしたと思われます。)

そんな中、冷水をかぶせるような事件がNY発の、ブラックマンデーといわれた

10月の暗黒の月曜日の大暴落でした。


その後、NYは長い間の株価低迷に突入しました。

日本も、その頃毎日を新規の顧客開拓に走り回る、新人証券マンにとっては
真っ暗な半年間となりました。



極端に投資家の投資マインドが冷え込み、飛び込みで訪問をしても全く話を聞
いてくれないどころか、会ってもくれません。


何度も何度も、行く先、行く先で、門前払いをされ続けました。


訪問先の会社の社長からは、そんな仕事は辞めてしまえ

早く別の仕事に就いた方がええでと、説教されることもしばしばでした。

そのような日々を繰り返しているうちに、日本の相場は急激に回復してきました。

そして、バブルの絶頂期をいよいよその後3年に渡って迎えることになります。

入社2年目から

取引顧客も徐々に増えていき、億単位で売買する大口の顧客も開拓出来て

営業マンとして、日々会社の奨める銘柄、商品、を売りまくりました。

証券営業マンの絶頂期です。


で、振り返ると、ノルマ、ノルマで会社は儲かり、

自分は成績を上げることに夢中で、毎日それ以外は何も考えられない

という状況の日々でした。



自分の顧客は、新人の頃から何ヶ月も、中には1年以上も通って、苦労して、苦労してやっと開拓してきた大切な顧客ばかりです。

でも、必ずといっていいほど、どんなに良くしてくれたお客様も一人また一人と自分から離れて行ってしまいました。

証券営業マンの勧めるものを買ってくれる良いお客様であれば、あるほど時間の経過とともにやがて大きな損失を出して行く時が来るからです。

90年以降、相場が完全なダウントレンドに変って行った事もまた、大きな原因ではありました。



誰もが皆、下がってしまった株は、そのまま持ってさえいればそのうち上がる時が来る。

そう信じていました。



そのまま10年以上が過ぎました。

その間、証券会社のどん底の状況も経験しました。

今、振り返るとあの時にお客様のためになる提案を全く出来ませんでした。

とても、できる環境ではなかったのです。(ノルマ営業のため)

その事が悔やまれました。
CFPというファイナンシャルプランナーの資格を持っていることもあり

投資に関してまだ良く理解されていない人がいれば、今からでも何に投資をすれば良いのか
を本音で伝えたいと考えました。

もちろん私自身も講演をしますが、
投資家の一人でもあります。

金融の専門家がひけらかす様なマニアックな話ではなく、間違えやすいけれども
少し考えたら有利な投資に見えても本当はそうではなかったり、逆にたいした商品ではないと思っていてもなかなかの優れものだったりする商品や投資について・・・。

そんなことを中心に伝えていけたらと考えています。

posted by 株儲け at 12:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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